Перерасчет при смене управляющей компании

Содержание

Долги при смене управляющей компании: необходимость оплаты в случае банкротства, порядок расторжения договора, помощь юриста

Перерасчет при смене управляющей компании

Изменение управляющей компании для подавляющего большинства многоквартирных домов на сегодняшний день далеко не редкость.

Это обусловлено тем, что жильцы таких домов хотят получать за свои деньги максимально качественное оказание услуг по управлению своим общедомовым имуществом, а также в полной мере чувствовать себя безопасно при выполнении управляющими компаниями своих обязанностей при обслуживании того или иного дома.

Однако нередки на сегодняшний день случаи, когда собственники помещений по каким-то причинам имеют задолженности перед управляющими организациями в своих домах. Как быть с такой задолженностью в случае, если речь идет о смене управляющей компании, в том числе по причине банкротства?

Банкротство управляющей компании и погашение задолженности

В ноябре 2017 года Президент Российской Федерации В. В.

Путин в своем ежегодном Послании Федеральному Собранию предложил постепенно полностью уйти от посредничества управляющих компаний при обслуживании многоквартирных домов, если такое посредничество осуществляется между собственниками помещений в таких домах и существующими ресурсоснабжающими организациями.

После того, как эта президентская инициатива начала реализовываться, поднялась очередная волна процедур банкротства существующих управляющих компаний, в связи с чем возник резонный вопрос: как быть с теми задолженностями по счетам, которые есть у собственников помещений в обслуживаемом доме?

Все созданные на территории Российской Федерации управляющие компании на сегодняшний день являются юридическими лицами, которые осуществляют свою деятельность на некоммерческой основе, то есть без возможности получения значительной прибыли, кроме оплаты собственных услуг по управлению и обслуживанию многоквартирного дома. Оплата услуг такой управляющей организации осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме на основании того договора управления, который был заключен на общем собрании собственников жилья. В случае если оплата не поступает в должной мере, возникает задолженность, которая должна быть погашена.

Жилищный Кодекс Российской Федерации говорит о том, что несмотря на признание той или иной управляющей организации банкротом с проведением в полном объеме соответствующей процедуры в отношении такого юридического лица, все имеющиеся задолженности перед такой организацией должны быть погашены в полном объеме, так как в противном случае конкурсный управляющий, назначенный по итогам завершения процедуры банкротства, имеет право инициировать процедуру судебного взыскания существующих долгов (данная возможность предусмотрена действующим российским законодательством в сфере регулирования различных видов экономической деятельности, в том числе в сфере проведения процедуры банкротства).

Если взысканием долгов с неплательщиков не будет заниматься конкурсный управляющий, то на получение таких долгов имеет право новый владелец выкупленной управляющей организации-банкрота.

То же касается и тех случаев, когда речь идет о необходимости выплаты задолженностей за услуги старой управляющей компании, когда произошла ее смена, и новая уже приступила к выполнению своих непосредственных обязанностей.

Механизм отказа от услуг управляющей компании

От услуг управляющей компании собственники помещений и жильцы того или иного многоквартирного дома могут отказаться в любой момент времени. Однако, для того, чтобы такой отказ с юридической точки зрения был законным, для совершения отказа должны быть в наличии веские основания.

В противном случае управляющая компания имеет право оспорить отказ от расторжения с ней договора управления.

Расторжение договора управления с управляющей компанией может быть осуществлено по следующим основаниям:

  • истечение срока действия договора (если собственники помещений в многоквартирном доме не желают больше пользоваться услугами действующей управляющей организации);
  • ненадлежащее исполнение обязанностей управляющей организацией, если речь идет о тех обязанностях, которые зафиксированы в коллективном договоре управления имуществом;
  • изменение формы управления общедомовым имуществом и механизма обслуживания такого имущества (например, образование товарищества собственников жилья или собственников недвижимости).

Каждое из перечисленных оснований должно быть оформлено в документальном виде (главным документом, подтверждающим законность вынесенного решения о расторжении договора управления, становится протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором отражаются результаты проведенного ания по имеющемуся вопросу о прекращении сотрудничества с управляющей организацией).

В целом механизм расторжения договора управления выглядит следующим образом:

  • созыв внеочередного общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме с обозначением повестки такого собрания и сообщением о необходимости проведения ания;
  • проведение собственно собрания с вынесением на очно-заочное ание вопроса о расторжении договора управления многоквартирным домом с конкретной управляющей организацией;
  • проведение ания собственников помещений для получения кворума по вынесенному вопросу;
  • подведение итогов и фиксация их в протоколе итогов ания (протокол подписывается председателем собрания, секретарем и лицом, ответственным за подсчет при проведении очно-заочного собрания собственников);
  • оглашение результатов ания и норм жилищного законодательства, в соответствии с которыми договор управления будет расторгаться (при этом необходимо также довести до сведения жильцов дома информацию о необходимости погашения всех существующих видов задолженности перед управляющей организацией).

При этом до того момента, когда управляющая организация передаст все документы по управлению конкретным домом, жильцы такого дома должны в полном объеме погасить все имеющиеся задолженности перед такой компанией.

В противном случае после перехода к другой управляющей организации или изменении формы управления погашать задолженность перед управляющей организацией придется до полного расчета с ней (срок такого расчета может быть индивидуален и полностью зависеть от того, какой размер имеет конкретная задолженность). Если задолженность не будет погашена в добровольном порядке, управляющая организация, с которой расторгнут договор управления, имеет право на взыскание такой задолженности через суд (если на счетах управляющей организации остались какие-либо денежные средства, переданные им собственниками помещений дома, то суд может наложить арест на эти денежные средства в плане возврата их жильцам или обратить взыскание на эти денежные средства, то есть они не будут возвращены жильцам).

Переход долгов при смене управляющей компании

Жилищный Кодекс Российской Федерации говорит о том, что при изменении управляющей компании имеющиеся задолженности распределяются по-разному.

Так, если речь идет о задолженности жильцов многоквартирного дома перед управляющей организацией за оказание услуг по собственно обслуживанию такого дома, то такие задолженности взыскивать продолжает сменившаяся управляющая организация, с которой был расторгнут договор. Данный вид задолженности не переходит от одной управляющей организации к другой, равно как и в том случае, если договор управления был расторгнут по причине банкротства управляющей организации.

Если речь идет о долгах собственников помещений в доме перед ресурсоснабжающими организациями, то такие долги подлежат переходу в новую управляющую организацию с последующим взысканием их с должников в адрес тех РСО, которые поставляли и поставляют услуги, но не получают плату за них.

При этом управляющая организация может (при наличии у нее такого счета и перечисленных денежных средств от жильцов дома на такой счет) погасить имеющуюся задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, а после этого взыскивать такие задолженности с собственно должников с применением имеющихся законных способов взыскания, в первую очередь, судебного механизма.

К какому юристу обращаться и сколько придется заплатить?

Разрешение споров, связанных с погашением задолженностей перед управляющими организациями, находится в ведении гражданского процессуального законодательства. Редко при разрешении таких споров привлекаются юристы, которые по своему профилю оказывают услуги именно в сфере жилищных правоотношений, так как данная сфера достаточно узкая.

Для того, чтобы разобраться с возникающими спорами с управляющей организацией в отношении существующих (или мнимых) задолженностей собственников помещений в многоквартирном доме перед управляющей компанией, следует привлекать юриста, работающего в сфере жилищных и гражданских правоотношений.

Наличие опыта работы в сфере гражданских правоотношений является обязательным, так как в противном случае могут возникнуть сложности с подготовкой документации, в том числе для судебного разбирательства, в судах общей юрисдикции (оформление документации по жилищным спорам различных характеров, а также по спорам, связанным с взысканием долгов, является достаточно сложным с точки зрения правильного толкования норм гражданского процессуального права).

Стоимость услуг такого юриста колеблется в достаточно широком диапазоне в зависимости от региона, в котором такой юрист работает, его опыта и количества дел, выигранных в суде в пользу его доверителей, а также от сложности самого спора и суммы, которая становится предметом такого спора.

На сегодняшний день стоимость услуг юриста по жилищным спорам в Москве начинается от пяти тысяч рублей за консультацию (при условии необходимости первичного ознакомления с документами на такой консультации).

Максимальная сумма будет складываться от полного объема услуг, которые такому юристу необходимо будет осуществить (консультации, подготовка документов, судебное ведение дела, предварительная претензионная работа и т. д.).

В других регионах цена на такие услуги несколько ниже, однако менее трех тысяч рублей стоимость таких консультаций не опускается (за исключением специальных юридических консультаций, созданных при аккредитованных правовых высших учебных заведениях, где работают студенты, для которых ведение таких споров является своего рода практикой).

Задолженность перед управляющей компанией может возникнуть по различным причинам, в том числе из-за ненадлежащего исполнения своих обязанностей лицами, которые являются собственниками помещений в многоквартирных домах.

Однако, даже если управляющая компания сменилась или обанкротилась, задолженности перед ней придется погасить.

В противном случае придется встретиться с такой организацией в суде, что является достаточно дорогим удовольствием из-за высокой стоимости услуг юристов, работающих по данному профилю в регионе, так как зачастую только специалисты могут грамотно составить все необходимые документы для разрешения существующих споров.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/uprav-komp/dolgi-pri-smene.html

Перерасчет за отопление при смене управляющей компании – КС Цитадель

Перерасчет при смене управляющей компании

Не редко мы встречаемся с ситуациями, когда одна управляющая компания сменяется другой. Причины смены могут быть разными.

Это может быть воля собственников, принявших свое решение на общем собрании, банкротство управляющей организации, «смена вывески» юридического лица, как это произошло в г.

Белогорск, нежелание прежней управляющей организации работать при действующих условиях договора, да и множество других причин.

По состоянию на апрель 2018 года в Государственной информационной системе Жилищно-коммунального хозяйства зарегистрировано более 85 тысяч организаций и органов власти.

Это все управляющие организации: 98% – ТСЖ, 99% – ресурсоснабжающие организации.

Размещена информация о 18 миллионах многоквартирных и жилых домов, более 100 миллионов лицевых счетов, более 50 миллионов индивидуальных приборов учета, которые завершили интеграцию с ГИС ЖКХ 3150 ИТ-систем.

Впечатляющие цифры, не так ли? Но за этими цифрами кроется взаимоотношения между управляющими организациями, ТСЖ с собственниками и нанимателями жилых помещений. Насколько ответственными являются лица, управляющие многоквартирными домам,  мы можем судить только по результатам их работы.

При смене управляющей организации иногда возникают и проблемы, одну из которых мы рассмотрим ниже.

Перерасчет платы за отопление при новой управляющей компании

Из статьи «Почему мы платим за отопление летом» стало понятно, кто принимает решение в распределении платежей за отопление в течение года.

Ни управляющая компания, ни собственники на общем собрании не могут определять, каким образом платить за тепло: только в отопительный сезон или равномерно в течение года.

Как выяснилось, только органы государственной власти субъектов РФ могут утвердить способ оплаты за отопление. Законным подтверждением этому является Постановление Правительства РФ №354 и №603. Более подробно читайте в указанной выше статье.

В настоящее время во многих многоквартирных домах установлены общедомовые приборы учета теплоэнергии.

Представим случай, когда произошла смена управляющей компании с нового года и требуется произвести перерасчет платы за коммунальную услугу «Отопление» за истекший год, если многоквартирный дом был оснащен общедомовым прибором учета. Большинство собственников в многоквартирных домах не знают, что имеют полное на это право.

Следует отметить, что в большинстве случаев новая управляющая компания, являясь исполнителем всех коммунальных услуг, не имеет какого либо коммерческого интереса в лишних движениях в интересах собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме.

А ресурсоснабжающая организация, поставлявшая в дом тепловую энергию в истекшем периоде, просто отмалчивается о том, что перерасчет потребителям все-таки требуется осуществить. Таким образом ресурсник обогащается за счет потребителей тепла.

Старая же управляющая организация вообще не заинтересована ни в чем, поскольку взаимоотношения с жильцами прекращены. Что же делать в этом случае?

Корректировка платы за отопление с помощью ПК Палладиум

Перерасчет за отопление при смене управляющей компании может требовать каждый потребитель.

Что делать, если обслуживающая организация отказывается производить корректировки? В этом случае вы можете самостоятельно составить претензионное заявление к новой управляющей организации.

Действовать необходимо от себя лично, поскольку полномочиями представлять интересы других вы не наделены. От грамотности этого заявления будет зависеть результат вашего запроса.

Суть такого заявления сводится к тому, что в этом случае собственник требует от новой управляющей организации, исполнителя коммунальных услуг, произвести действия, направленные на истребование у ресурсоснабжающей организации излишне уплаченных денежных средств и переводе этих денег на ваш лицевой счет в новой управляющей организации в счет будущих платежей за тепло.

Для справки: корректировка платы за отопление может достигать до 15 – 17 тысяч рублей.

Зачастую собственникам очень сложно написать претензию, опираясь на закон. Самый оптимальный вариант решения проблемы с перерасчетом платы за отопление – это обращения к людям, которые, во-первых, знают хорошо закон, а, во-вторых, понимают, насколько это важно для вас – добиться своей правоты и вернуть свои деньги.

В апреле 2018 года в наш Потребительский кооператив Палладиум с такой просьбой обратились жильцы одного из многоквартирных домов г. Белогорска. Нами была составлена претензия в новую управляющую компанию, которая была успешно подана собственниками. При написании претензии мы опирались на соответствующие правила жилищного права, а также использовали свой профессиональный опыт.

Сейчас претензия находится на рассмотрении в управляющей организации. Но мы уверены, что нормы закона, которыми мы руководствовались при составлении претензии, позволят собственникам получить желаемое. Управляющая компания все-таки совершит юридически значимые действия для получения уплаченных денежных средств на лицевые счета потребителей уже в новой управляющей организации.

В итоге нужно сказать, что каждый собственник многоквартирного дома имеет полное право знать, за что он платит управляющей компании, а также требовать качественных услуг. Отсутствие необходимых знаний не причина опускать руки, а, наоборот, призыв к действию – с помощью грамотных людей добиться справедливости.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://acitadel.ru/2018/04/27/pereraschet-za-otoplenie-pri-smene-upravlyayushhej-kompanii/

Что происходит при смене управляющих компаний? | Защита потребителей в сфере ЖКХ

Перерасчет при смене управляющей компании

Что происходит при приеме-передачи многоквартирного дома (домов) от одной управляющей организации(УО) другой УО?

Рассмотрим мирную передачу, без стрельбы, мордобоя, заваривания дверей в подвалы и т.п. Хотя такие сценарии то же имеют место. Посмотрим со стороны всех заинтересованных и не заинтересованных сторон, без ссылок на какие-либо нормативно-правовые акты, с обычных человеческих позиций.

1. Собственники помещений в МКД

Шила в мешке не утаишь. Большинство жителей знают, что ближайшее время произойдет смена УО. Часть жителей начинают не оплачивать квартплату, хотя до этого они платили регулярно и в полном объеме. Одни боятся, что придется квартплату оплачивать дважды, другие под шумок, считают, что можно месяца 3-4 прожить на халяву и при смене УО их должок затеряется.

Двойные, а то и тройные квитанции по квартплате в этот период не редкость. Наиболее продвинутые отрывают депозитный счет в банке и всю квартплату до копейки кладут на этот счет, прекрасно понимая, что платить все равно придётся, но лучше заплатить одним раз и той УО, которая фактически управляет МКД.

В последние месяцы перед сменой УО поступление денежных средств от собственников помещений резко сокращается. А если в доме есть группа активных жителей, призывающих пока не платить, то поступления могут вообще прекратиться.

После передачи управления жителям приходят на законных основаниях две квитанции. Новая УО выставляет счета всем собственникам и нанимателям, старая УО выставляет квитанции только должникам, за тот период, когда она управляла МКД.

Платежная дисциплина восстанавливается только через несколько месяцев с момента начала управления МКД новой УО.

2. Рядовые сотрудники старой управляющей организации.

Для сотрудников УО становится ясным, что через несколько месяцев они могут остаться без работы и будут уволены по сокращению штатов.

Одни начинают искать новые места и при первой же возможности переходят на другое место работы.

Те, кто не может найти новое место, знают, что при сокращении им выплатят два оклада, а то и три, если зарегистрироваться безработным. Ведь не выплата зарплаты — это Уголовный кодекс РФ.

Сотрудники эксплуатирующей организации так же находятся в подвешенном состоянии. То ли они останутся на доме, то ли нет. Единственно, кто особо не переживает это сантехники и электрики. А уж если дом старый, технической документации нет, то только они разбираются что и где надо крутить, винтить, включать и выключать. Их с большой долей вероятности оставят.

Но все находятся в подвешенном состоянии и былого рвения к работе уже нет. Ну и стырить в это время, что плохо лежит – святое дело.

3. Руководители старой управляющей организации.

Денежных средств становится не так много (см. п. 1). И в голове висит предстоящее сокращение сотрудников.

Где взять деньги на выплату выходных пособий и оплатить с них налоги? В годовом бюджете таких средств не было предусмотрено, в смете то же нет. И начинается жесточайшая экономия.

Крыша течет – тазик подставим, задвижку в подвале надо бы поменять, да пусть капает, нам бы 1-2 месяца продержаться, а там это уже не наши проблемы.

А если есть и лишние средства на содержание и ремонт, то надо их беречь на выплату уволенным сотрудникам. В этот период прекращаются выплаты подрядчикам (лифтерам, за вывоз мусора и т.п.), коммунальщикам. А если видно, что дело идет к банкротству, то и комментировать тут не чего.   

У каждого МКД при управлении и эксплуатации возникают свою нюансы, которые могут не отражается в документации. Эти нюансы находятся в головах генерального директора, главного инженера, главного бухгалтера. Но так как их лишили возможности управлять МКД (справедливо, несправедливо), вряд ли они об этом расскажут своим коллегам из новой УО.

4. Руководители новой управляющей организации.

Все надо начинать с чистого листа. Денежные средства начнут поступать только через месяц, после приема МКД в управление. А содержать, выполнять работы по обслуживанию, особенно аварийному нужно с первого дня.

Да и оплачивать квартплату жители будут не в полном объеме в масштабе всего дома (см. п. 1).

Нужно открывать финансово-лицевые счета, осуществлять сбор сведений по гражданам, имеющим льготы и субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг, если расчеты УО производит самостоятельно, а не через МФЦ, ЕИРЦ. Старая УО эти данные не передаст, на основании закона о персональных данных.

И опять качественное содержание МКД зависает на несколько месяцев, для этого у новой УО нет достаточно средств.

Как итог – это только в сводках новостей выглядит красиво – УО ООО «УК Ромашка» такого-то числа предала дом в управление УО ООО «УК Стебелек».

На самом деле МКД, как техническое сооружение, недополучает даже минимально необходимого технического обслуживания в течении нескольких месяцев.

Если МКД за 10 лет сменил 3-4 УО, то из 10 лет, 1 год качественного содержания общего имущества в МКД можно смело выкидывать.

Как пишут кинематографисты – основано на реальных событиях.

Источник: https://maxpark.com/community/4701/content/4979987

Корректировка начислений за отопление при смене собственника

Перерасчет при смене управляющей компании

Исполнитель обязан производить корректировку размера платы за коммунальные услуги по отоплению по каждому потребителю с учетом фактического периода пользования жилым помещением на законных основаниях.

На потребителя не может быть возложена обязанность по несению расходов, связанных с эксплуатацией жилого помещения, в том числе по оплате коммунальных услуг за период, в которой лицо не являлось собственником жилого помещения.

Указанная позиция подтверждена решениями арбитражных судов по делам № А33-4181/2018,
№ А33-19625/2018, № А33-21805/2018.

Аналогичное толкование рассматриваемых положений законодательства отражено в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. В частности, в письме Минстроя России от 02.09.

2016 N 28483-АЧ/04 указано, что если в течение года корректировки произошла смена потребителя коммунальных услуг по отоплению, исполнитель проводит корректировку размера платы за коммунальные услуги по отоплению каждому потребителю за расчетные периоды в году корректировки, в которые у каждого потребителя возникали обязанности по внесению платы за коммунальную услугу по отоплению в соответствии с положениями статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Часть 2 статьи 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно части 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Часть 1 статьи 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с абзацем 3 части 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, исходя из системного толкования норм, бремя содержания недвижимого имущества, в том числе обязанность по несению расходов, связанных с его эксплуатацией возникает у собственника с момента государственной регистрации права не недвижимость.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает только:

– у нанимателей жилого помещения по договору найма и социального найма;

– у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

– у члена жилищного кооператива;

– у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

– у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или

иному документу о передаче;

– у собственника помещения.

В соответствии с пунктом 2 Правил № 354 потребителем коммунальных услуг также признается только собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Возложения на иных лиц обязанностей по внесению платы ни Жилищным кодексом РФ, ни Правилами № 354 не предусмотрено. При этом, в силу прямого указания приведенных положений пункта 2 ст.

154 ЖК РФ, у собственника помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает только с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса (в отношении уплаты взносов на капитальный ремонт).

Иных исключений в части определения момента начала начисления какого-либо вида платы и предъявления ее к оплате собственнику помещения нормы жилищного законодательства также не содержат.

Источник: https://www.krasnadzor.ru/pravovoe-obespechenie/pravovoe-konsultirovanie/5286-%D0%BA%D0%BE%D1%80%D1%80%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0-%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B8%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9-%D0%B7%D0%B0-%D0%BE%D1%82%D0%BE%D0%BF%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B8-%D1%81%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B5-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%B0

Блог

Перерасчет при смене управляющей компании

При смене способа управления домом (УК на ТСЖ) или смене управляющей организации возникает ситуация когда выбранная ОСС управляющая организация (ТСЖ) должна осуществлять начисления за коммунальные услуги, зачастую при отсутствии данных о введенных в эксплуатацию ИПУ, а также не располагая информацией о показаниях тех самых ИПУ. Так как же все-таки управляющая организация в рассматриваемом случае должна производить начисления: по показаниям ИПУ или по нормативам потребления? 

Порядок передачи документации от одной управляющей организации (ТСЖ) к другой регламентируется Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416).

В соответствии с пунктом 20 Правил № 416 техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (Правила № 491).

В силу п. 24 Правил № 491 в перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, входят, помимо прочего, документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информация об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информация о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний, а также акты осмотра и проверки состояния как индивидуальных, так и общедомовых приборов учета.

В силу подпункта «а» пункта 4 Правил № 416 управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением таких стандартов, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами № 491, в порядке, установленном Правилами № 416, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, передает техническую документацию на многоквартирный дом, новой управляющей организации (ТСЖ) по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом (п. 19 Правил № 416).

Согласно п.

21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм можно сделать вывод о том, что ранее управлявшая МКД организация обязана передать новой управляющей организации Акты ввода в эксплуатацию ИПУ, а также контрольные показания ИПУ. Но, к сожалению, на практике «бывшая» управляющая организация халатно относится к обязанности по передаче технической документации на МКД и не торопится передавать всю имеющуюся в ее распоряжении информацию, необходимую для надлежащего управления многоквартирным домом. При таких обстоятельствах, у новой управляющей организации существует право на истребование не переданной документации в судебном порядке. Но, как всем известно, судебное разбирательство – это длительный процесс, отнимающий много времени и сил.

При этом у новой управляющей организации (ТСЖ) возникают права и обязанности уже с момента заключения договора управления многоквартирным домом, и в случае неправомерного начисления платы за коммунальные услуги могут прилетать «письма счастья» от ГЖИ. Поэтому судебный порядок истребования документации по ИПУ на практике не очень удобен для новой управляющей организации (ТСЖ).

Отношения между управляющей организацией, как исполнителем коммунальных услуг, и потребителями  регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.

2011 № 354 (далее – Правила №354). Стоит отметить, что указанными Правилами регулируются вопросы ввода ИПУ в эксплуатацию в случаях первичной установки, ремонта, замены и поверки.

Алгоритм действий новой управляющей организации по принятию ИПУ в связи со сменой управляющей организации Правила № 354 не содержат.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/pribory-ucheta/preemstvennost-po-ipu-pri-smene-upravlyayushchey-organizatsii/

Старая УК не вправе собирать оплату с жителей после включения дома в лицензию новой УК

Перерасчет при смене управляющей компании

Пока одни управляющие организации рады избавиться от домов и отказываются содержать их до выбора новой УК (мы писали о таких случаях ранее), другие компании, наоборот, не согласны расставаться с жителями даже после того, как в дом пришла новая организация. Это приводит к широко известной проблеме – двойные квитанции при смене управляющей компании.

Чтобы жители не получали платежки сразу от двух УК, законодатель прописал определенные правила: кто в реестре лицензий, тот управляет и собирает деньги; при смене УК старая организация управляет домом и взимает плату до включения в реестр лицензии новой (ст. 200 ЖК РФ).

Однако в реальной жизни постоянно встречаются компании, которых неостанавливает включение спорного дома в лицензию конкурента, они продолжаютуправлять домом, удерживают техническую документацию и тщательно собираютоплату с жителей.

На помощь жителям приходят контролирующие органы, и исход такихдел обычно благополучный. Один из недавних примеров – дело № А24-1640/2018.

Типичная история: двойные начисления и реакция контролирующих органов

На Камчатском крае жители выбрали новую управляющую организациюиз-за плохой работы предыдущей компании, отобранной по конкурсу.

Жилищнаяинспекция внесла соответствующие изменения в реестр лицензий, но для жителейничего не изменилось: прошлая компания продолжала управлять домом и собиратьоплату.

Вновь выбранная организация обратилась с жалобой в местнуюадминистрацию, которая провела проверку и выдала предписание упрямой компании:вернуть людям все незаконно собранные деньги и больше не начислять плату.

Теперь жаловаться пошла старая УК, на этот раз прямо в арбитражныйсуд. Ее требования о признании предписания недействительным ожидаемо былиоставлены судами без удовлетворения (как и более раннее заявление о признаниидействий ГЖИ по внесению изменений в реестр лицензий незаконными – дело № А24-374/2018).

Решения судов и разбор всех доводов старой УК

Суд первой инстанции, обосновывая отказ, сослался на ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой УК обязана начать управлять МКД с даты внесения изменений в региональный реестр лицензий в связи с заключением договора управления.

Самое интересное решение по этому спору написал Пятый арбитражный апелляционный суд. Он добросовестно и последовательно разобрал все доводы недовольной компании.

Сначала он отметил, что сменяемая УК должна закончить управление МКД,в том числе не прекратить расчеты с жителями, с момента реализации решения о еёсмене, то есть с даты изменений в реестре лицензий. УК может управлять МКД при соблюдении трёх условий: заключениедоговора управления, размещение в ГИС ЖКХ информации о доме, внесение жилищнойинспекцией соответствующих изменений в реестр лицензий.

На возражение УК о том, что из предписания не ясно, какую платунадо возвращать, суд ответил, именно заявитель начислял плату после принятии решенияоб исключении спорного МКД из реестра лицензий общества, поэтому ему, «как профессиональномуучастнику деятельности по управлению МКД, не могло не быть известно о том, какаяплата подлежит перерасчету, и начисление каких услуг следует снять и не производить».

Ссылки УК о том, что требование о перерасчете платы не основано наположениях Правил предоставления коммунальных услуг №354 также были отклоненысудом, так как предписание касалось нарушений не Правил №354, а нарушений деятельностипо управлению МКД после смены компании.

Суд не принял во внимание доводы УК о том, что деньги жителей шлинепосредственно в ресурсоснабжающие организации и что жители не исполняли своиобязанности по договору управления, так как эти утверждения противоречат другдругу.

На жалобу организации об отсутствии в предписании списка конкретныхдокументов, которыми надо подтвердить исполнение предписания, суд возразил, чтоэто требование изложено вполне ясно и исполняется исходя из тех документов, которыесмогут подтвердить устранение нарушений исходя из усмотрения УК.

Возражение о том, что администрация превысила свои полномочия, посколькуначисление и взимание платы не относятся к лицензионным требованиям, которыемуниципалитет мог проверять, суд тоже посчитал надуманным: региональный законнаделил местные администрации полномочиями по проведению проверок в рамках государственногожилищного надзора и лицензионного контроля.

Завершение дела

Определением Верховного Суда РФ № 303-ЭС19-16097 от 18.09.2019 года жалоба компании была оставлена без удовлетворения, а решения всех нижестоящих судов – признаны законными: с момента включения МКД в реестр лицензий МКД, находящихся под управлением новой УК, у прошлой компании не было оснований для управления, в том числе расчетов за содержание жилья и выставления платежек.

Жители могут рассчитывать на возвращение необоснованнособранных с них платежей.

Источник: https://GKHNews.ru/1120-staraya-uk-ne-vprave-sobirat-oplatu-s-zhitelej-posle-vklyucheniya-doma-v-liczenziyu-novoj-uk/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.